Права на  собственность в Индонезии для Иностранных граждан.

Для Вас, как Иностранного гражданина, есть несколько возможностей для приобретения собственности в Индонезии.
Выбирая для себя лучший вариант, вам необходимо рассмотреть собственную ситуацию, факторы риска, тип инвестиций: надеетесь ли вы на прирост капитала, хорошие возвраты от сдачи собственности в аренду, или расчитываете получить и то и другое. Хотя в законодательстве Индонезии говорится, что Иностранные граждане не могут владеть собственностью по докуменьам Hak Milik (Freehold, частная собственность), на практике используются несколько путей, по которым Иностранные граждане могут «косвенно»  контролировать Hak Milik или оформить собственность в Лизинг. Давайте рассмотрим все возможные варианты для Иностранного гражданина в Индонезии.

Лизинг - Leasehold (Hak Sewa) – долгосрочная аренда

Этот метод предоставляет полную юридическую защиту для интересов Иностранного гражданина на весь период действия договора, т.к. ни на договор ни на его сроки не повлияют никакие изменения в Земельном законодательстве Индонезии. Большое количество предложений о сдаче собственности в лизинг дают возможность приобрести собственность в тех районах, где они формально были бы вытеснены с рынка из-за высокой стоимости. Владение собственностью по договору лизинга более выгодно, чем владение собственностью Hak Milik. Это можно увидеть при изучении коэффициэнта окупаемости инвестиций, выраженном в % от арендных доходов. Лизинг более привлекателен из-за небольшого первоначального капитала, который в сочетании с высоким уровнем туризма и высоким процентом занятости, в некоторых случаях, может окупить вложения в более короткий срок. Прирост капитала и темпы прироста редко рассматриваются в отношении лизинга, по сравнению с Hak Milik, из-за ограниченного срока на право владения. Но в популярных туристических районах, таких как Семинияк, Hak Milik можно найти очень редко, и лизинг является единственной возможностью для приобретения собственности. Договор лизинга представляет собой контракт между арендодателем и арендатором (Иностранным гражданином), и дает право арендатору использовать землю на свое усмотрение на определенный срок. С истечением срока действия договора, в случае если договор не будет продлен, собственность возвращается к прежнему владельцу.

Использование Номинанта для Hak Milik

Для Hak Milik  на практике обычно используется метод с использованием Номинанта. Иностранный гражданин выбирает Номинанта  (гражданина Индонезии) для приобретения земли и оформления документов на его имя. Право собственности передается от прежнего владельца Номинанту. Иностранный гражданин и Номинант подписывают согдашение, в котором оговаривается, что юридическим собственником земли является Номинант, а «законным владельцем» является Иностранный гражданин. Это соглашение, в основном, показывает, что Номинант будет выполнять все указания Иностранного гражданина относительно земли. Это соглашение должно быть нотариально заверено. Иностранному гражданину не нужно получать рабочую визу (KITAS) и не обязательно проживать в Индонезии. Но мы должны отметить, что этот способ немного рискованный для Иностранного гражданина, учитывая, что законодательство Индонезии четко запрещает Иностранным гражданам владеть собственностью по документам Hak Milik. Спорным  моментом здесь является законность соглашений между Номинантом и Иностранным гражданином. Считается, что если с Номинантом установлены хорошие отношения, то и не возникнет поводов для проверки законности этих соглашений в суде. Тем не менее, при оценке рисков нужно учитывать неустойчивость человеческих отношений.

Hak Pakai (право на пользование землей) над  Hak Milik

Из-за большого спроса и влияния  иностранных инвестиций, правительство разработало санкционированный метод для Иностранного гражданина на получение эксклюзивных прав пользования собственностью по документам Hak Milik – это Hak Pakai. Hak Pakai – это отдельный сертификат, который записан на имя Иностранного гражданина. По-существу, это разрешенное правительством соглашение о лизинге для Иностранных граждан. Этот документ передает право владения собственностью на срок 25 лет, с последующим продлением еще на 25 лет, вплоть до 100 лет. Хорошей новостью для иностранных инвесторов является возможность сочетания метода использования Номинанта для приобретения Hak Milik с применением метода Hak Pakai. По этой схеме Иностранный гражданин получает контроль над частной собственностью с правом позования этой собственностью, оформленным на его имя. Этот тип документов, известный как Hak Pakai atas Tanah Hak Milik, передает Иностранному гражданину все права на пользование собственностью на очень определенный срок до 100 лет.  На сегодняшний день, многие   агенства недвижимости считают этот способ лучшим для Иностранных граждан.
К тому же, Иностранный гражданин может использовать собственность по документам Hak Pakai  в качестве залога (см. статью «Mortage Finance for Expatriates in Bali»),  которая ведет к росту возможностей иностранного финансирования на Бали в будущем. Но есть одно ограничение. Законодательство Индонезии установило, что Иностранный гражданин может владеть лишь одной собственностью по документам Hak Pakai , которая не должна быть более 5000 кв.м. Главным преимуществом этого типа документов является то, что эта собственность может быть продана гражданину Индонезии, в этом случае документам на пользование собственностью возвращается статус Hak Milik. В общем, в соответствии с реформами в законодательстве и недавними изменениями сроков по документам Hak Pakai  с 25 до 100 лет, подчеркивают, что Бали тепло приветствует Иностранные инвестиции.

Налоги

Налог с продаж (Property Sales Tax). При продаже собственности обе стороны -покупатель и продавец - оплачивают налог на продажу/покупку  недвижимости в размере 5% от стоимости указанной в договоре купли-продажи. Стоимость, указанная в договоре, может отличаться от реальной договорной стоимости. Налог должен быть оплачен нотариусу, сопровождающему сделку. Застройщики обычно включают все налоги в стоимость недвижимости, но желательно уточнить заранее, как будут оплачиваться эти налоги.

Налог с продаж для недвижимости класса «Люкс» (Luxury Sales Tax).  Налог с продаж на недвижимость класса «Люкс» составляет 20%.  К классу «Люкс» относится недвижимость – строение площадью от 400 кв.м. и  более с участком, или недвижимость с установленной электрической вместимостью более 6600 Ватт.

НДС (VAT Sales Tax). Налог на добавленную стоимость составляет 10%.

Услуги  Нотариуса (Notary Fee). За услуги нотариуса, сопровождающего сделку,  оплачивается вознаграждение в размере 1,5 % от стоимости недвижимости.

Ежегодный налог на собственность. Ежегодно оплачивается только государственный налог на землю, в размере  около 0,5% от стоимости земли.

Покупка в кредит

Насколько нам известно, Иностранный гражданин не может получить кредит в Индонезии.  Если Ваш супруг/ супруга гражданин Индонезии тогда другое дело. Вам имеет смысл обратиться в местный Банк и там узнать о финансовых возможностях.
Мы надеемся, что в Вашей стране есть возможность взять кредит на покупку недвижимости за рубежом. Такой кредит обычно выдается под залог собственности, которой Вы владеете в стране проживания.